隨著多地發文壯大租賃市場，調整土地供應政策，樓市長效機制開始破冰，輪廓正逐漸顯現。

北京17日發布的租賃新政指出，北京戶籍承租公租房和直管公房的，可根據住房租賃監管平臺登記備案的信息依法申請辦理戶口登記和遷移手續。

非京籍方面，符合在同一區連續單獨承租并實際居住3年以上且在住房租賃監管平臺登記備案、夫妻一方在該區合法穩定就業3年以上等條件的，其適齡子女可在該區接受義務教育。

“過去無論是京籍還是非京籍人口，只能選擇在戶籍地或房產地接受義務教育，北京的租賃新政是‘租售同權’的最好體現。”中原地產首席分析師張大偉說。

考研出題點：經濟學考研中，“租售同權”出臺的背后是高房價問題，在需求供給模型的兩端，都各自有非常豐富的知識。房價連年居高不下，多次調控收效甚微，越來越多的專家認為中國房地產已經出現了泡沫。又鑒于房地產對宏觀經濟的巨大影響，跨考教育鄭炳老師提醒大家很容易在宏觀論述題中成為一個重要的答題點。

背景知識補充

第一個問題是，房價為什么居高不下?以下三個方面的因素可供參考：

第一，真實居住需求的釋放。城鎮化進程中會有大量的商品房需求，而且在中國城鎮化開始啟動加速時，本身就存在較大的房地產供求缺口，因此，房地產需求就包括：歷史缺口、新增剛需和置換需求。又由于政府對住宅用地的控制，土地供應基本上是剛性的，且中國的經濟發展不平衡，資源集中的大城市房屋的供需矛盾相對緊張，帶來房價的上漲。再加上在供需矛盾緊張的地區，土地市場競爭激烈，頻頻出現的“地王”一方面推高后期建造成本，另一方面拉高預期，甚至帶動市場非理性“恐慌性入市”。

第二，信貸寬松是支持條件。低息的貨幣環境和較低的首付為需求的釋放提供了條件，同時2015年以來的股市超常規波動、“匯改”帶來市場短期內的資產荒，大量資金進入房地產市場，在供給沒有跟上的情況下房價出現明顯上漲。

第三，基于前兩者產生的房價上漲預期，進一步衍生投資甚至投機需求，刺激房價繼續上漲，這部分需求可以說是非理性的，基于相信房價還會以高于資金成本的速度上漲，這部分需求應該被遏制。

從房地產市場調控的歷史經驗看，限購限貸等短期行政調控可能在長效機制形成后會逐步退出政府調控工具箱，但是這是個長期過程，不是短期就能實現的，短期來看如果房價上漲的預期依舊存在，那么限購限貸不會突然大幅放松。

第二個問題是，什么是租購同權?

所謂租購同權，就是說租房子和買房子享受同等的公共服務的權利。從根本上講，要重點落實的主要對象應該是“新市民”即流動人口和剛就業的年輕人，除了這兩類群體，國內一線及重點二線城市的其它城市家庭并不存在顯著的住房問題，即便是城市有戶籍的低收入家庭也不存在住房問題。目前看，只有新市民應該是租房政策關注的對象。

另一方面，購房需求有很大一部分，實質上是對優質教育資源的需求，即學區房。在短期內，以租代購可能會暫時減輕部分家庭的經濟壓力，但不管是租房還是購房，居民支付的高房價或者高房租中的高額教育溢價，并沒有付給教育機構，用來創造更好的教育環境。也就是說，租售同權只是改變了分蛋糕的方式，但沒有從根本上解決優質教育資源的稀缺問題。不過長期來看，租賃需求增加可能會在一定程度上促進購房需求的下降，房價有望回歸理性。租購同權是大勢所趨，是落實購租并舉的重要環節，也是下一步租賃立法的重要內容之一。租購同權如果能得到有效實施，對于租賃市場的發展具有非常強的支撐作用，對于提升和穩定租金回報率意義重大。

作者：金牛經濟學院院長 鄭炳

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